近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资(zī)标的。24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电>

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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